SFH em 2026: Novas Regras, Limite de R$ 2,25 Milhões, Uso do FGTS e Como Financiar seu Imóvel

Atualizado em maio de 2026. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) passou pela maior reforma das últimas décadas. A Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, alterou a Resolução nº 4.676/2018 e elevou o limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 1,5 milhão para R$ 2.250.000,00. Em seguida, em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS (CCFGTS) unificou as regras de uso do fundo, permitindo a utilização do saldo em qualquer financiamento de imóvel até R$ 2,25 milhões, inclusive em contratos antigos. Este guia atualizado da CEFIS reúne, em um só lugar, tudo o que contadores, escritórios contábeis, advogados tributaristas e o cidadão comum precisam saber sobre o novo SFH.

O que é o SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o conjunto de regras, instituições e fontes de recursos criado pelo Governo Federal para facilitar a aquisição da casa própria pela população brasileira. Foi instituído pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, junto com o extinto Banco Nacional da Habitação (BNH) e a Sociedade Brasileira de Poupança e Empréstimo (SBPE).

O objetivo central é viabilizar o crédito imobiliário a juros mais baixos do que os praticados no mercado livre, utilizando duas grandes fontes de recursos:

• SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) — depósitos da poupança;
• FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) — recursos do fundo recolhido sobre a folha de pagamento.

Hoje, o SFH é regulamentado principalmente pela Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, alterada pela Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025, que promoveu a reforma mais profunda desde 2018.

O que mudou em 2025/2026: Resolução CMN 5.255/2025

A Resolução CMN 5.255/2025, publicada no Diário Oficial da União em edição extra de 10/10/2025, alterou pontos centrais da Resolução 4.676/2018, atingindo todos os integrantes do SBPE, do SFH e do SFI. As mudanças seguem um cronograma escalonado de vigência, com partes entrando em vigor em 10/10/2025, em 01/01/2026 e em 01/01/2027.

O ponto mais visível para o consumidor é o aumento do teto do imóvel financiado, mas a Resolução também moderniza o direcionamento dos depósitos de poupança e cria a figura dos depósitos interfinanceiros imobiliários (DIIs) como nova fonte de funding.

Tabela comparativa: SFH antes x SFH depois da Resolução 5.255/2025

Aspecto	Antes (Resolução 4.676/2018)	Depois (Resolução 5.255/2025)
Limite do imóvel financiado	R$ 1.500.000,00	R$ 2.250.000,00
Operações enquadradas	Aquisição e produção de imóvel residencial	Aquisição, construção, reforma, ampliação, produção e material de construção (Art. 12)
Direcionamento de poupança	65% mínimo em crédito imobiliário (com subdivisões)	100% em operações de crédito imobiliário, com novas contas de controle e fatores multiplicadores
Funding	Poupança (SBPE) + FGTS	Poupança + FGTS + Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DIIs) a partir de 01/01/2027
Amortização indexada ao IPCA	Sem componente de proteção	Permite componente adicional de amortização para suavizar variações (Art. 5º §§ 4º a 6º)
Uso do FGTS	Restrito a imóveis até R$ 1,5 mi	Liberado para imóveis até R$ 2,25 mi (CCFGTS, 26/11/2025), inclusive contratos antigos

O que pode ser financiado pelo SFH

Com a nova redação do Art. 12 da Resolução 4.676/2018, as operações enquadradas como SFH passaram a abranger não apenas a compra, mas também a construção e reformas. Estão expressamente previstas:

1. Aquisição de imóveis residenciais — novos, usados ou em construção;
2. Construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno, para pessoas naturais;
3. Reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
4. Produção de imóveis residenciais;
5. Aquisição de material para construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial em lote do pretendente ao financiamento.

A ampliação para reforma e material de construção é especialmente relevante: cria uma nova linha de crédito imobiliário com juros mais baixos para quem já tem o imóvel e quer reformá-lo.

Quem pode financiar pelo SFH

O SFH é destinado a pessoas físicas (naturais). Os requisitos básicos para o tomador são:

• Ser brasileiro nato ou naturalizado, ou estrangeiro com visto permanente;
• Ter capacidade civil (maior de 18 anos ou emancipado);
• Comprovar renda compatível com a parcela pretendida (em geral, a parcela não pode exceder 30% da renda familiar bruta);
• Não possuir restrições cadastrais que impeçam a contratação de crédito;
• Para uso do FGTS: ter no mínimo 3 anos de contribuição ao FGTS, somados em diferentes vínculos (se aplicável); não ser proprietário de outro imóvel residencial no município onde reside ou trabalha; e o imóvel a ser financiado deve ser destinado à moradia do mutuário.

Limites de financiamento, prazo e cota de crédito

O SFH não financia 100% do valor do imóvel. A diferença entre o valor de avaliação e o valor financiado precisa ser paga como entrada pelo mutuário. A cota de financiamento (Loan-to-Value, LTV) varia conforme a instituição financeira, o sistema de amortização e o perfil de risco do tomador.

Parâmetro	Regra vigente em 2026
Valor máximo de avaliação do imóvel	R$ 2.250.000,00
Cota máxima de crédito (LTV)	Até 80% no SAC; até 70% no Sistema Price (varia por instituição)
Prazo máximo de financiamento	Até 420 meses (35 anos)
Comprometimento de renda	Em regra, até 30% da renda bruta familiar
Idade máxima ao fim do contrato	80 anos e 6 meses (somando idade + prazo)
Indexadores admitidos	TR, IPCA (com componente adicional de amortização — Art. 5º §§ 4º a 6º) ou poupança
Garantia	Alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) ou, residualmente, hipoteca

Uso do FGTS no SFH: a mudança histórica de novembro de 2025

Quando a Resolução CMN 5.255/2025 elevou o teto do imóvel para R$ 2,25 milhões, criou-se um descompasso: a regra antiga do FGTS (Resolução CCFGTS nº 994/2021) ainda exigia que o imóvel respeitasse o teto antigo de R$ 1,5 milhão. Resultado: mutuários do novo SFH, com imóveis entre R$ 1,5 mi e R$ 2,25 mi, não podiam usar o FGTS.

Em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou por unanimidade a correção dessa distorção, unificando as regras. Agora, o FGTS pode ser usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato — inclusive em contratos firmados entre 12/06/2021 e 09/10/2025, que estavam fora das novas regras.

Modalidades de uso do FGTS no financiamento

Modalidade	Como funciona
Pagamento do valor do imóvel	Uso do saldo total ou parcial como entrada na aquisição.
Amortização do saldo devedor	Permitido a cada 2 anos, abate principal e reduz prazo ou parcela.
Redução de até 80% das parcelas	Por 12 meses consecutivos, conforme regras da Caixa e do CCFGTS.
Liquidação total do saldo devedor	Permitida a qualquer tempo, se houver saldo suficiente.

Para usar o FGTS, os requisitos clássicos permanecem: 3 anos de contribuição ao fundo (em vínculos somados), não ser titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do território nacional e não possuir imóvel residencial no município onde mora ou trabalha.

SFH x SFI x Carteira Hipotecária: qual a diferença?

Muita gente confunde SFH com financiamento imobiliário em geral. Na verdade, o crédito imobiliário no Brasil é dividido em três grandes modalidades, cada uma com regras, juros e benefícios próprios.

Característica	SFH	SFI	Carteira Hipotecária
Base legal	Lei 4.380/1964; Res. CMN 4.676/2018 (alterada pela 5.255/2025)	Lei 9.514/1997	Política comercial da instituição financeira
Valor do imóvel	Até R$ 2,25 milhões	Sem teto	Sem teto
Taxa de juros máxima	12% a.a. + TR (limite normativo)	Livre (em geral mais alta que SFH)	Livre
Uso do FGTS	Permitido (imóveis até R$ 2,25 mi)	Não permitido	Não permitido
Funding	Poupança + FGTS + DIIs	Mercado de capitais (CRI, LCI, LIG)	Recursos próprios da instituição
Tipo de imóvel	Apenas residencial	Residencial ou comercial	Residencial ou comercial

Sistemas de amortização disponíveis no SFH

O contrato de financiamento define como o saldo devedor é amortizado ao longo do tempo. No SFH, três sistemas são os mais comuns:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela de amortização do principal é fixa; os juros decrescem com o tempo, então a prestação total começa mais alta e diminui ao longo do contrato. É o sistema mais usado no Brasil hoje.
• Price (Tabela Price / Sistema Francês): as prestações são fixas em valor nominal; a proporção entre juros e amortização varia ao longo do tempo. Indicado para quem prefere previsibilidade.
• IPCA + juros (financiamento indexado à inflação): taxa de juros menor, mas o saldo devedor é corrigido pela inflação. Com a Resolução 5.255/2025, passou a ser permitido um componente adicional de amortização para suavizar variações no valor nominal das prestações, limitado à média do IPCA dos últimos 20 anos (Art. 5º §§ 4º a 6º).

Passo a passo: como contratar um financiamento pelo SFH em 2026

1. Simule o financiamento. Use os simuladores oficiais (Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander) para comparar taxa, CET (Custo Efetivo Total), prazo e parcela.
2. Faça a análise de crédito. O banco vai avaliar renda, score, comprometimento e histórico cadastral. Esse passo pode ser feito antes mesmo de escolher o imóvel — gerando uma “carta de crédito” pré-aprovada.
3. Escolha o imóvel. Confirme que ele atende às regras: residencial, valor de avaliação até R$ 2,25 milhões, matrícula regular no Registro de Imóveis.
4. Solicite a avaliação do imóvel. Um engenheiro credenciado pelo banco emite o laudo. A avaliação pode aceitar ou recusar o valor proposto na compra.
5. Documentação. RG, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de renda, certidões pessoais e do imóvel, IPTU, matrícula atualizada.
6. Assinatura do contrato. A operação é registrada em cartório (instrumento particular com força de escritura pública), e a alienação fiduciária é averbada na matrícula.
7. Liberação do crédito. O banco paga o vendedor; o comprador passa a pagar as parcelas mensais.

Impactos contábeis e tributários para profissionais contábeis

Para contadores e escritórios contábeis, o novo SFH abre frentes de atuação importantes:

• Reforma Tributária (EC 132/2023) e atividades imobiliárias: a CBS e o IBS substituirão PIS, Cofins, ISS e ICMS, com regime específico para o setor imobiliário (LC 214/2025). Empresas de construção, incorporação, locação e administração de imóveis precisam de revisão tributária urgente.
• Reconhecimento de receita (POC): em incorporações vendidas antes da entrega, o método do percentual de obra (Percentage of Completion) impacta o resultado e a base tributária — especialmente sob o regime do RET (Regime Especial de Tributação, Lei 10.931/2004).
• SPE/SCP: estruturas societárias específicas para empreendimentos imobiliários, com impacto direto na economia tributária e na proteção patrimonial.
• Pessoa física compradora: ganho de capital na revenda; isenção de IR para imóvel único de até R$ 440 mil (Lei 9.250/1995, art. 23); uso da declaração para informar o financiamento como dívida.
• Empresas que adquirem imóveis: ativo imobilizado, depreciação (CPC 27), impairment (CPC 01) e a nova realidade de juros + IPCA.

Perguntas Frequentes (FAQ) sobre o SFH

1. Qual é o novo limite do SFH em 2026?

O limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado pelo SFH é de R$ 2.250.000,00, conforme o Art. 13, I, da Resolução CMN 4.676/2018, com redação dada pela Resolução CMN 5.255/2025 (vigente desde 10/10/2025).

2. Posso usar FGTS em qualquer imóvel até R$ 2,25 milhões?

Sim. Desde a decisão do Conselho Curador do FGTS de 26/11/2025, o uso do FGTS está liberado para qualquer financiamento de imóvel residencial até R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato (inclusive os firmados entre 12/06/2021 e 09/10/2025).

3. Qual a diferença entre SFH e SFI?

O SFH é regulado pela Lei 4.380/1964 e tem teto de R$ 2,25 milhões, juros máximos normativos (12% a.a. + TR) e permite uso do FGTS. O SFI (Lei 9.514/1997) não tem teto, é destinado a imóveis acima desse valor (ou comerciais), os juros são livres e o FGTS não pode ser utilizado.

4. Posso financiar reforma pelo SFH?

Sim. A Resolução CMN 5.255/2025 incluiu expressamente, no Art. 12 da Resolução 4.676/2018, as operações de reforma, ampliação e aquisição de material de construção como passíveis de enquadramento no SFH.

5. Qual o prazo máximo do financiamento pelo SFH?

Em regra, o prazo máximo é de 420 meses (35 anos), observada a idade do tomador (somatório de idade + prazo limitado a 80 anos e 6 meses).

6. O que é a TR usada no SFH?

A Taxa Referencial (TR) é um indexador calculado e divulgado pelo Banco Central, com base em uma média dos rendimentos dos CDBs prefixados. Nos últimos anos, a TR tem operado próxima de zero, o que torna os contratos indexados a ela mais previsíveis em termos de saldo devedor.

7. O que é o componente adicional de amortização da Resolução 5.255?

É um mecanismo criado para contratos indexados a índices de preços (como o IPCA). Funciona como uma “almofada” que suaviza o impacto da inflação sobre a parcela mensal, limitada à média do IPCA dos últimos 20 anos. A regulamentação detalhada cabe ao Banco Central (Art. 5º § 6º).

8. O que muda em 2027 para o SFH?

A partir de 01/01/2027, entram em vigor mudanças estruturais: 100% dos depósitos de poupança devem ser direcionados a crédito imobiliário (com novas contas de controle), passam a existir os Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DIIs) como novo funding, e fatores multiplicadores serão aplicados ao valor elegível das operações para fins de cumprimento da exigibilidade.

9. Pode-se ter mais de um financiamento ativo no SFH?

Em regra, o mutuário só pode ter um financiamento ativo pelo SFH em todo o território nacional. Para usar o FGTS, essa restrição é ainda mais rigorosa.

10. Para profissionais contábeis: como tratar o financiamento na escrituração?

Para pessoa física, o financiamento entra na ficha “Dívidas e Ônus Reais” do IRPF; o imóvel, em “Bens e Direitos” pelo valor pago (não pelo valor de avaliação). Para pessoa jurídica, o imóvel é registrado no ativo imobilizado pelo custo de aquisição, com financiamento no passivo (curto e longo prazo conforme o vencimento das parcelas), e os juros são despesa financeira (ou ativados, em casos específicos do CPC 20 — Custos de Empréstimos).

Conclusão

O SFH de 2026 não é mais o mesmo de cinco anos atrás. Com a Resolução CMN 5.255/2025 e a decisão do CCFGTS de 26/11/2025, o sistema foi modernizado para ampliar o acesso ao crédito habitacional, incorporar novas formas de funding e atender uma classe média alta que estava excluída do teto antigo de R$ 1,5 milhão. Para contadores, advogados tributaristas e profissionais financeiros, é hora de revisar contratos, replanejar a tributação imobiliária e capacitar-se nas novas regras que entram em vigor entre 2026 e 2027.

Fontes oficiais consultadas

• Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 (Planalto)
• Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário (Planalto)
• Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 (Banco Central do Brasil)
• Resolução CMN nº 5.255, de 10 de outubro de 2025 (Banco Central do Brasil)
• Conselho Curador do FGTS — Decisão de 26 de novembro de 2025
• Caixa Econômica Federal — Manual da Moradia Própria
• Agência Brasil, Jornal Contábil, Contábeis, JOTA, CBIC